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/ Shareware Overload Trio 2 / Shareware Overload Trio Volume 2 (Chestnut CD-ROM).ISO / dir33 / cwru_ct.zip / 90-1912.ZS < prev    next >
Text File  |  1993-11-06  |  5KB  |  90 lines
  1.     
  2.  
  3. NOTE: Where it is feasible, a syllabus (headnote) will be released, as is
  4. being done in connection with this case, at the time the opinion is issued. 
  5. The syllabus constitutes no part of the opinion of the Court but has been
  6. prepared by the Reporter of Decisions for the convenience of the reader. 
  7. See United States v. Detroit Lumber Co., 200 U. S. 321, 337.
  8.  
  9. SUPREME COURT OF THE UNITED STATES
  10.  
  11. Syllabus
  12.  
  13. NORDLINGER v. HAHN, IN HIS CAPACITY AS TAX
  14. ASSESSOR FOR LOS ANGELES COUNTY, et al.
  15. certiorari to the court of appeal of california,
  16. second appellate district
  17. No. 90-1912.   Argued February 25, 1992-Decided June 18, 1992
  18.  
  19. In response to rapidly rising real property taxes, California voters
  20.  approved a statewide ballot initiative, Proposition 13, which added
  21.  Article XIIIA to the State Constitution.  Among other things, Article
  22.  XIIIA embodies an ``acquisition value'' system of taxation, whereby
  23.  property is reassessed up to current appraised value upon new
  24.  construction or a change in ownership.  Exemptions from this reas-
  25.  sessment provision exist for two types of transfers:  exchanges of
  26.  principal residences by persons over the age of 55 and transfers
  27.  between parents and children.  Over time, the acquisition-value
  28.  system has created dramatic disparities in the taxes paid by persons
  29.  owning similar pieces of property.  Longer-term owners pay lower
  30.  taxes reflecting historic property values, while newer owners pay
  31.  higher taxes reflecting more recent values.  Faced with such a
  32.  disparity, petitioner, a former Los Angeles apartment renter who had
  33.  recently purchased a house in Los Angeles County, filed suit against
  34.  respondents, the county and its tax assessor, claiming that Article
  35.  XIIIA's reassessment scheme violates the Equal Protection Clause of
  36.  the Fourteenth Amendment.  The County Superior Court dismissed
  37.  the complaint without leave to amend, and the State Court of Appeal
  38.  affirmed.
  39. Held:Article XIIIA's acquisition-value assessment scheme does not
  40.  violate the Equal Protection Clause.  Pp.7-15.
  41.    (a)Unless a state-imposed classification warrants some form of
  42.  heightened review because it jeopardizes exercise of a fundamental
  43.  right or categorizes on the basis of an inherently suspect characteris-
  44.  tic, the Equal Protection Clause requires only that the classification
  45.  rationally further a legitimate state interest.  Pp.7-8.
  46.    (b)Petitioner may not assert the constitutional right to travel as
  47.  a basis for heightened review of Article XIIIA.  Her complaint does
  48.  not allege that she herself has been impeded from traveling or from
  49.  settling in California because, before purchasing her home, she
  50.  already lived in Los Angeles.  Prudential standing principles prohibit-
  51.  ing a litigant's raising another person's legal rights may not be
  52.  overlooked in this case, since petitioner has not identified any
  53.  obstacle preventing others who wish to travel or settle in California
  54.  from asserting claims on their own, nor shown any special relation-
  55.  ship with those whose rights she seeks to assert.  P.8.
  56.    (c)In permitting longer-term owners to pay less in taxes than
  57.  newer owners of comparable property, Article XIIIA's assessment
  58.  scheme rationally furthers at least two legitimate state interests. 
  59.  First, because the State has a legitimate interest in local neighbor-
  60.  hood preservation, continuity, and stability, it legitimately can decide
  61.  to structure its tax system to discourage rapid turnover in ownership
  62.  of homes and businesses.  Second, the State legitimately can conclude
  63.  that a new owner, at the point of purchasing his property, does not
  64.  have the same reliance interest warranting protection against higher
  65.  taxes as does an existing owner, who is already saddled with his
  66.  purchase and does not have the option of deciding not to buy his
  67.  home if taxes become prohibitively high.  Pp.8-12.
  68.    (d)Allegheny Pittsburgh Coal Co. v. Webster, 488 U.S. 336, is not
  69.  controlling here, since the facts of that case precluded any plausible
  70.  inference that the purpose of the tax assessment practice there
  71.  invalidated was to achieve the benefits of an acquisition-value tax
  72.  scheme.  Pp.12-14.
  73.    (e)Article XIIIA's two reassessment exemptions rationally further
  74.  legitimate purposes.  The people of California reasonably could have
  75.  concluded that older persons in general should not be discouraged
  76.  from exchanging their residences for ones more suitable to their
  77.  changing family sizes or incomes, and that the interests of family and
  78.  neighborhood continuity and stability are furthered by and warrant
  79.  an exemption for transfers between parents and children.  Pp.14-15.
  80.    (f)Because Article XIIIA is not palpably arbitrary, this Court must
  81.  decline petitioner's request to invalidate it, even if it may appear to
  82.  be improvident and unwise yet unlikely ever to be reconsidered or
  83.  repealed by ordinary democratic processes.  P.15.
  84. 225 Cal. App. 3d 1259, 275 Cal. Rptr. 684, affirmed.
  85.  Blackmun, J., delivered the opinion of the Court, in which Rehn-
  86. quist, C. J., and White, O'Connor, Scalia, Kennedy, and Souter,
  87. JJ., joined, and in which Thomas, J., joined as to Part II-A.  Thomas,
  88. J., filed an opinion concurring in part and concurring in the judgment. 
  89. Stevens, J., filed a dissenting opinion.
  90.